LTV 계산기
1. LTV(Loan To Value ratio)란 정확히 무엇인가요?
내가 담보로 맡기는 주택의 자산 가치(KB국민은행 시세 또는 감정평가액 기준) 대비 최대 몇 퍼센트(%)까지 은행에서 돈을 빌려줄 수 있는지 정해놓은 **주택담보대출 한도 비율**입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트의 LTV가 70%라면, 산술적으로는 최대 7억 원까지 대출이 가능하다는 의미입니다.
2. 2026 최신 규제: 내 자격과 지역에 따른 LTV 한도 표
정부의 부동산 정책에 따라 **규제지역(투기과열지구·조정대상지역)**과 **비규제지역**, 그리고 내 자격 요건에 따라 LTV가 확연히 갈립니다. 아래의 최신 한도 표를 참고하세요.
| 구분 | 규제지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 무주택자 (일반) | 40% | 70% |
| 무주택자 (생애최초) | 70% | 80% |
| 1주택자 (처분조건부) | 40% | 70% |
| 1주택자 (유지·추가매수) | 0% (대출불가) | 60% |
| 다주택자 (2주택 이상) | 0% (대출불가) | 60% |
3. 다주택자 및 1주택자 추가 매수 제한
주택을 보유한 채 추가 매수하려는 **1주택자(유지)**나 **다주택자(2주택 이상)**의 경우, **규제지역(투기지역 등)에서는 LTV 0%로 대출이 완전히 금지**되지만, **비규제지역에서는 완화된 기준인 LTV 60%까지 대출이 가능**합니다.
4. 주의할 점: '수도권·규제지역 고가 주택 한도 상한'
생애최초(최대 6억 한도) 우대 외에도 규제지역 내 주택은 시가(KB시세) 구간별로 다음과 같이 최대 대출 총액 상한선이 제한됩니다.
• 시가 15억 이하: 최대 **6억 원**
• 시가 15억 초과 ~ 25억 이하: 최대 **4억 원**
• 시가 25억 초과: 최대 **2억 원**
또한 은행은 대출 시 최우선변제금(일명 '방빼기') 명목으로 일정 금액을 무조건 빼고 빌려주므로 **실제 승인 금액은 한도보다 적게 나올 수 있습니다.**
5. DSR, DTI와의 관계
아무리 내 집의 LTV 한도가 10억으로 넉넉하게 계산되더라도, 내 연봉으로 갚을 능력이 안 된다면 무용지물입니다. 은행은 대출을 내어줄 때 **LTV(담보가치)**와 **DSR(내 소득 대비 갚을 능력)** 중 **더 낮은 금액**을 최종 대출 한도로 결정합니다. 따라서 LTV 계산기로 집값 대비 한도를 확인하셨다면, 반드시 **DSR 계산기**를 통해 내 연봉으로 그 한도까지 끌어올 수 있는지 교차 검증해야 합니다.
💡 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. LTV를 계산할 때 집값 기준은 실거래가인가요, 호가인가요?
A. 금융권 대출 시에는 보통 호가나 실거래가 대신 **KB부동산 시세** 또는 감정평가액을 기준으로 대출 한도를 엄밀히 책정합니다.
Q. 소액보증금 차감(방 빼기)은 왜 발생하나요?
A. 임차인 보호를 위한 법적 보장 금액만큼 담보 가치를 미리 떼어놓는 제도로, 대출 가능 한도에서 이 금액(방 빼기 금액)만큼 차감됩니다.
🎯 실제 활용 사례 (Use Case)
• 비규제지역(LTV 70%) 내 아파트를 6억 원에 매수할 때 필요한 주택담보대출 지원 한도(최대 4억 2천만 원)를 안전선에서 도출할 때 활용합니다.
• 모은 돈과 LTV 대출 가능 한도를 취합하여 가계 예산 포트폴리오를 조율할 때 사용합니다.