DTI 계산기
1. DTI(Debt to Income)란 무엇인가요?
DTI는 내 연소득 대비 매년 갚아야 하는 **'주택담보대출의 원리금'과 '기타 대출의 이자'**가 차지하는 비율을 의미합니다. 내가 버는 돈으로 빚을 무리 없이 갚을 수 있는지 평가하는 대표적인 지표로, 수치가 낮을수록 재무 상태가 건전하고 대출 한도가 넉넉하게 나옵니다.
2. DTI와 DSR의 결정적인 차이점 (매우 중요)
주택담보대출 외에 마이너스통장이나 신용대출이 있을 때 두 지표의 차이가 극명하게 갈립니다. **DSR**은 신용대출의 '원금+이자'를 모두 합산하여 계산하므로 대출 문턱이 매우 높습니다. 반면 **DTI**는 신용대출의 '원금'은 빼고 오직 **'이자'만** 상환액으로 치기 때문에, DSR보다는 규제가 덜 엄격하며 대출 한도가 조금 더 높게 산출되는 특징이 있습니다.
3. 다주택자를 옥죄는 '신 DTI (New DTI)' 규제
과거에는 두 번째 주택담보대출을 받을 때, 기존 주담대의 '이자'만 DTI에 포함시켰습니다. 하지만 부동산 투기 억제를 위해 도입된 **신 DTI 규제**에서는, 2건 이상의 주담대가 있을 경우 **모든 주담대의 '원금과 이자'를 합산**합니다. 게다가 두 번째 주담대는 만기를 15년까지만 적용하도록 강제하여 1년 치 상환액을 부풀려버리기 때문에, 다주택자의 추가 대출은 사실상 불가능에 가깝게 막혀 있습니다.
4. DTI 한도 통과를 위한 꿀팁
일반적으로 규제지역(투기과열지구 등)에서는 DTI **40%**, 비규제지역에서는 **60%**의 기준이 적용됩니다. 만약 DTI 한도 초과로 대출이 막혔다면 두 가지 전략이 유효합니다. 첫째, 주택담보대출의 **상환 기간을 30년, 40년, 50년으로 최대한 길게 늘려** 1년 치 원리금 부담을 쪼개는 방법입니다. 둘째, 금리가 높은 자잘한 신용대출이나 카드론을 먼저 상환하여 연간 이자 발생액 자체를 줄이는 것이 유리합니다.