LTV 계산기
1. LTV(Loan To Value ratio)란 정확히 무엇인가요?
내가 담보로 맡기는 주택의 자산 가치(KB국민은행 시세 또는 감정평가액 기준) 대비 최대 몇 퍼센트(%)까지 은행에서 돈을 빌려줄 수 있는지 정해놓은 **주택담보대출 한도 비율**입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트의 LTV가 70%라면, 산술적으로는 최대 7억 원까지 대출이 가능하다는 의미입니다.
2. 2025 최신 규제: 내 자격과 지역에 따른 LTV 한도 표
정부의 부동산 정책에 따라 **규제지역(투기과열지구·조정대상지역)**과 **비규제지역**, 그리고 내 자격 요건에 따라 LTV가 확연히 갈립니다. 아래의 최신 한도 표를 참고하세요.
| 구분 | 규제지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 무주택자 (일반) | 40% | 70% |
| 무주택자 (생애최초) | 70% | 80% |
| 1주택자 (처분조건부) | 40% | 70% |
| 1주택자 (유지·추가매수) | 0% | 0% |
| 다주택자 (2주택 이상) | 0% | 0% |
3. 다주택자 및 1주택자 추가 매수 원천 차단
위 표에서 보시듯 가장 강력한 규제 중 하나로, 이미 집을 가지고 있으면서 이를 팔지 않고 추가로 주택을 매수하려는 **1주택자(유지)**나 **다주택자(2주택 이상)**의 경우 지역(규제/비규제)에 상관없이 **LTV가 0%로 적용되어 주택담보대출이 아예 불가능**합니다.
4. 주의할 점: '6억 원 허들'과 '방빼기(소액임차보증금)'
생애최초(70~80%) 우대를 받아도 법적으로 **최대 대출 한도가 6억 원**으로 제한될 수 있으므로 고가 주택 매수 시 주의가 필요합니다. 또한 은행은 대출 시 최우선변제금(일명 '방빼기') 명목으로 일정 금액을 무조건 빼고 빌려주므로 **실제 승인 금액은 한도보다 적게 나올 수 있습니다.**
5. DSR, DTI와의 관계
아무리 내 집의 LTV 한도가 10억으로 넉넉하게 계산되더라도, 내 연봉으로 갚을 능력이 안 된다면 무용지물입니다. 은행은 대출을 내어줄 때 **LTV(담보가치)**와 **DSR(내 소득 대비 갚을 능력)** 중 **더 낮은 금액**을 최종 대출 한도로 결정합니다. 따라서 LTV 계산기로 집값 대비 한도를 확인하셨다면, 반드시 **DSR 계산기**를 통해 내 연봉으로 그 한도까지 끌어올 수 있는지 교차 검증해야 합니다.